一線調研香港樓市真假崩盤：今年再降10%-15%

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一則香港地價暴跌的新聞近日滿天飛，樓市崩盤的聲音不絕於耳。事件的主角是位於大埔荔枝山的一幅住宅用地，中海外最終以21.3億港元的低價成功競標，按最大可建樓面面積10.71萬平方米計算，樓面價格僅為19880港元/平方米，創下十年來香港地皮成交的最低單價之一。“這塊地皮本身比較復雜，涉及司法復核，如果在賣樓花（期房）前未能解決，開發商將會面對一定的投資風險。相比內地的開發商慣於囤地，香港本地的開發商由於樓市已經出現明顯調整的跡象，在買地方面比較謹慎。”瑞銀財富管理投資總監亞太區股票副主管何偉華向21世紀經濟報道記者表示。事實上，這塊地皮將於今年8月2日在香港高等法院進行聆訊，此前環保組織“環保觸覺”已入秉香港法院對該地塊申請臨時禁制令。因此，此次招標僅有其他六家開發商參與，包括長實地產、恒基地產、鷹君以及信和置業與萬科，英皇集團與佳明各自組建的合資公司。然而，中海外主席兼首席執行官郝建民2月16日在香港出席活動時卻表示，公司在投地時已考慮相關因素，並認為該地皮規模較大，屬於優質項目，因此十分看好發展前景。“以目前的市況來看，即使樓價下跌，跌幅也不會太大。”他指出。在本地發展商積極推盤之際，內地發展商們卻正在躍躍欲試，積極進軍香港土地市場。戴德梁行香港投資及顧問服務部董事葉健均透露，去年大額地皮成交中，內地開發商參與了23宗成交的35%，涉及金額更高達55%，首次超出本地發展商。“內地開發商偏愛價格高、大型的地皮，可以用作大型的開發項目，萬科、保利、世貿等均有在香港競標地塊。”新樓銷售激戰正酣隨著二手樓市成交陷入“冰封”狀態，多個香港本地開發商紛紛加快推盤節奏。以恒基地產為例，旗下營業一部總經理林達民於記者會表示，集團旗下馬鞍山“迎海”項目一至四期至今共售出2790套，累計套現213億港元。“從第一線的市場情況來看，我們認為香港整體樓市已經基本觸底，接下來將逐步穩定下來。相比2008年金融危機時期，目前香港樓市並無大幅下跌的基礎，尤其是一些豪宅類的優質項目，自2014年下半年以來，這類住宅的價格升幅明顯落後，市場已經累積了一定的購買力。”他向21世紀經濟報道記者表示。李嘉誠旗下的長實亦宣布於2月19日原價推售10個元朗“世宙”兩房單位，扣除12%折扣及回贈優惠後，入場價約479萬港元。據悉，該項目目前已累計銷售727個單位，套現42.3億港元。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示：“短期一手市場將跑贏二手市場，預計三月一手新盤成交可望突破1000宗。”公開統計數據顯示，春節後香港至少有11個新盤陸續推出，總供應超過4000個單位。為了爭奪客源，各大地產商也使出了渾身解數，提供各種優惠，包括減價、稅務優惠、增加按揭成數等。 [ZSPFSIGN]今年降幅約10%-15%根據香港差餉物業估價署的資料顯示，去年12月整體私人住宅售價指數跌至285.2，回落至11個月的低點，並已連續三個月下跌，相比去年9月306.1的高位，累計跌幅約6.8%。同時，二手樓價自去年十月開始持續回落。中原城市領先指數顯示，二手樓價在2月初已從去年9月中的高位下跌了10.8%。世邦魏理仕香港、澳門及臺灣研究部主管陳錦平在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示：“整體來看，目前香港住宅價格已從2015年三季度的高位回落約10%，2016年恐仍將向下10%至15%。”他指出，“經濟狀況不佳，工資增幅受限，由於投資者擔憂香港會隨美國加息，因此對價格本身較為敏感。”除了經濟增長前景低迷，困擾香港樓市多年的供應短缺問題已出現了扭轉的跡象。香港政府於五年前開始加快賣地，目標將每年新增私樓供應單位增加到1.8萬-2萬個。目前，這項政策已有所成效，私人住宅供應量在2009年第三季度銳減至5.2萬個的低谷後，已連續五年持續增加。“目前由於一手樓盤供應持續增加，今年1月的樓價跌幅已達2%左右，全年跌幅約10%。我們預測今年上半年的供應量將達到1萬多個單位，因此這將迫使開發商在定價時更貼近市場。”何偉華表示。此外，香港特首梁振英於1月13日發表任內第四份施政報告明確提出，未來數年香港政府計劃大幅增加房屋和土地供應，從而達到抑制房價的作用。未來5年，由香港房屋委員會及香港房屋協會興建的公營房屋單位預計約為9.71萬個，當中公屋單位約為7.67萬個，資助出售單位約為2.04萬個。房委會和房協今年計劃預售共約3700個單位，2017年預售合共約2600個單位。同時，私營房屋方面，預計未來三四年一手住宅市場的供應量約為8.7萬個單位，這是自2004年9月起政府按季度公布供應數字以來的新高。該份施政報告指出，政府在2015年-2016年度制定的賣地計劃已售或將出售合共16幅住宅用地，加上其他私人房屋土地，預計大約可興建2.03萬個單位，超出原先1.9萬個單位的供應目標，是自2010年以來的第二高。中資逢低吸籌A級寫字樓近年來，中資金融機構對香港核心區寫字樓的熱切需求是支持A類寫字樓租售金額增長的一支重要力量。“香港寫字樓的空置率相當低，因此整體租金仍將上升。”陳錦平對21世紀經濟報道記者表示。據介紹，目前全港寫字樓空置率大約為3%，中環一帶僅為1.3%左右。整體來看，今後幾年全港寫字樓空置率都將維持在低單位數水平。陳錦平認為，2016年全港平均寫字樓租金將增加5%左右，其中包括中環等核心商業區A級寫字樓租金增幅甚至可能達到10％。寫字樓投資方面，去年四季度恒大地產斥資125億港元購入美國萬通大廈，刷新了香港歷來最高商廈買賣紀錄及甲級寫字樓最高成交呎價；幾乎同時，中國人壽以58.5億港元買下紅磡One HarbourGate全幢西座寫字樓連商舖，中資機構的大手筆交易實屬令人矚目。“中資企業偏愛‘最靚’的寫字樓，希望寫字樓本身出名或者擁有較好的景觀。他們也對收購整棟寫字樓保持濃厚的興趣，或已有在接洽，但目前放盤極少。” 陳錦平表示。戴德梁行數據顯示，寫字樓投資市場去年共成交78 宗，涉及資金 400.4 億港元，分別同比增長52.9%和 92.9%。與此同時，主要商業區的寫字樓售價不斷攀升，中區、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀分別同比上漲 8.2%至10.0%。陳錦平表示，中資企業持續的“走出去”的需求，使許多已經在港建立分支的企業有擴大業務的需求。2016年在新寫字樓供應方面將維持去年的水平，即大約有180萬平方呎的新供應，這與香港過去20年來每年新增寫字樓190萬平方英尺的平均水平相當。他認為不會對當前寫字樓租金水平造成太大影響。然而，商業地產方面的情況並不那麽樂觀。2015年起，香港旅客數量和零售銷售數據持續下滑，核心區商鋪面臨著極大的壓力。數據顯示，香港核心區沿街商鋪租金在2015年內下跌了約17%。商鋪投資也應聲回落，據戴德梁行數據，2015年香港商鋪買賣累計達54宗，總成交金額120.1億港元，分別同比下降37.2%和50.7%。陳錦平認為，目前零售市場遇到的是結構性的問題，沒有可能在短期內有所改善，因而跌勢應該會持續兩至三年時間，並預測2016年香港核心商區沿街鋪租會再跌10%至15%。

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