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近日，廣東省房地產協會下發了《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》(簡稱《通知》)，通知內容顯示，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25日上報住建部。對此，通知中對於現存“商品房預售制度”的存在，導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。 預售制有什麽好處呢？ 首先，肯定是開發商獲利，行業準入門檻低了，比如30層的房子，開發商建到5層以後，基本上就可以辦理預售證了，10天之內就能開盤賣房，按揭款要被監管分期用，但首付款開發商可以馬上用，資金弱的房企，就可以通過這種方式來回籠部分資金，這錢一般都是用來還原來買土地的錢，以及建築方墊資的錢。 有了預售制，開發商就能繼續拿地開發了，因為花三五十個億拍塊地，轉手就可以收預付款還掉一部分銀行欠款，現在如果現樓銷售，30層要全部蓋完才能賣，這個周期就延長了，對開發商的資金考核壓力也大些，開發商去拿地也要掂量掂量了。 其次，預售制對市場的好處，就是加快了資金周轉的速度，阿貓阿狗只要一點錢都能利用杠桿來開發房地產，全國大大小小的開發商十多萬家，肯定是有利於加大市場供給量的。 但同樣，預售證有利也有弊。 一旦預售證辦理了以後，房子賣出去了，中小房企對於房屋項目的開工可能就不上心了，房屋質量也難以得到把控，業主們維權難，這還是好的情況，如果碰到行情差，小房企資金鏈斷裂，房子爛尾，業主們辦不了房產證更是頭疼。 澎湃新聞報道，廣東房協相關人士回應稱，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。 所以文件肯定是真的。 從1994年算起，到今年為止，中國已經實施了25年商品房預售制度，客觀的說，為中國房地產市場化快速發展做出了貢獻。 預售制當時出臺的背景，是因為當時我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，為了加快建設、增加住房供應，所以我們從香港引入了這一制度，商品房預售制加速了整個房企的資金周轉，提高了資金使用效率，對房企來說，是空手套白狼的好生意。 為什麽要取消預售許可制度呢？ 廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。 《通知》稱，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。 我個人覺得，從政府的角度考慮，還是一種調控思路，一種去杠桿，降低市場泡沫風險的思路，取消預售制了，開發商都要老老實實蓋完房子賣掉才能去玩下一個項目，一個小開發商，有預售制時，本來2年時間10個億可以開發2個項目的，取消預售制後，2年時間10個億只能開發1個項目了。 這跟政府規定拿地讓你一個月內交齊土地款一樣，以前給你半年時間交齊，現在限制時間更短，讓你們房企真金白銀拿地，也就不會有那麽多房企瘋狂借錢去搶地，於是就可能不會有那麽多地王了，反正所有的板子都是打在開發商身上。 現房有什麽好處呢？ 你現場可以看房，一目了然，交了錢很快就能拿到房子，一手交錢，一手交貨，很快就可以申請房產證，對購房者而言，投資買賣的周期縮短了。 但預售制在當下剛剛去完庫存，供給量還不足的情況下，如果取消，對市場是弊大於利的，只是把板子打在開發商身上，本來限價賣不起價格、限網簽回款難、去杠桿借錢難，就已讓房企感到日子越來越難過了，如果預售制再取消，只會讓他們資金鏈更緊張。 因為說實話，質量並不一定能夠保證是現房馬上就提高了，你看幾眼也看不出來，只有你住進去一段時間了才能看出來，而且行情好的時候，質量差的房子照樣有人搶，行情差的時候，質量好的房子也沒人要。 當然《通知》也說了，建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售。並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。 第一階段若幹年內保留預算許可，把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂； 第二階段全面實施現售，並將時間表向社會公布，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。 在櫻桃看來，未來取消預售制的幾率是比較大的，只是出臺的時間表和分階段如何推進罷了，中小房企需要提前防範如何過冬了。這個冬天恐怕真的很長很長。 廣東省房協：只是征集意見而已 《通知》稱，自1994年《房地產管理法》頒布以來，商品房預售制度實施已近25年。商品房預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關系到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。 有鑒於此，省房協特向各副會長單位征集意見就商品房預售許可的存廢提出建議，並詳細說明理據，於9月23日前反饋。 據了解，廣東省房地產協會是受委托於9月21日向各副會長單位下發該份《通知》的，結果馬上被媒體披露出來，“只是征集意見而已，沒想到就被人發到群裏，再加上媒體的指向性‘解讀’，尤其在標題上有嚴重歧義。” 省房協相關人士表示，原文明明寫的征集意見，大家可以提議保留或者取消，所以“醞釀取消”“將取消預售制”“擬定有關材料並上報住建部”這樣的說法並不準確。 該名人士表示，目前《通知》正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。 (本文内容不代表本站观点。) --------------------------------- |
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